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| 二 三线城市房价还有上涨的空间 |
| 发布日期：2010-07-30 浏览次数：1142 次 |
| 小县城房价过万 楼市还在继续上演“疯狂”？
二三线城市成地产新战场小县城房价过万已经成为地产界新的趋势。在经济发达的长三角，例如苏南等地，由于二三线城市的房价尚未形成大泡沫，已经成为诸多地产商下一个新的战场。
焦点关注：
一方面在一线城市土地抢不过财大气粗的央企;另一方面，随着轨交高铁建设的跃进，户籍改革的看好，二三线城市看涨的需求，原本已经布局二三线城市的地产商，加速了这一进程。
“并不是说我们一定要朝着二线城市走。”万科集团执行副总裁肖莉告诉本报，大城市万科不会放弃，省会城市、二线城市则会扩大布点，因为那里土地价格相对比较合理。
3月26日，在世博园内，万科集团董事长王石告诉本报，目前万科大致进入了33个城市，未来3年内，万科会布局50多个。
万科的路径与上海地产巨头绿地集团不谋而合，3月28日，绿地集团总裁张玉良告诉本报，目前已经进入了36个城市，其中二线城市获益颇丰，未来两三年，绿地同样也要扩及到50多个城市。
在经济发达的长三角，例如苏南等地，由于二三线城市的房价尚未形成大泡沫，已经成为诸多地产商下一个新的战场。
县城房价过万
7月即将竣工的沪宁城际高铁，让长三角的楼市面临新一轮洗牌。
“我们4月即将在常州召开一个长三角房地产论坛。”易居中国执行董事朱旭东告诉本报，“现在业界的基本观点是，随着沪宁城铁的开通，同城化效益彰显后，相对上海的高房价，常州、无锡等地的低洼房价会被拉平。”
朱旭东进一步分析，一个城市的房价，是由经济总量、人口总量、生活配套、产业效益等因素决定，苏南一带各方面发展都很好，具备很好的基础。
常州市房管局数据显示，2009年，常州市商品房累计成交均价为4969元/平方米，比2008年上涨7.34%。
在经济总量双倍于常州的无锡市，搜房网最新数据显示，3月30日无锡共计成交商品房277套，成交面积33388.32平方米，总成交价26516.22万元，均价7941元/平米。
3月19日，在无锡参加某论坛的华远地产董事长任志强高呼，与北京相比，无锡的房价太便宜了。
“无锡太湖边上的房子同样属于资源性的楼盘，事实上更具备上涨的潜力。”朱旭东告诉本报。
在上海房价站立在2万均价并继续摸高之时，不少的刚性需求正在被挤出城外，而承接这部分需求的即是昆山、太仓等苏南地区。
一方面，随着轨交11号线、沪宁城际、沪宁高速拓宽等一系列城际交通方式的实现，上海、昆山两地间的交通距离越来越近。
在距离拉近之时，昆山房价同时亦在靠近上海水平，据悉，目前在昆山的花桥等地区，均价已经步入万元左右。
警惕地价跟风上涨
中国土地勘测规划院“全国城市地价监测组”3月29日公布的《中国城市地价状况2009》指出，随着城镇化的推进，首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放，将刺激二、三线城市房价的增长，从而激发城市居住地价的上涨。
为应对这一局势，在江浙等地，地产商的布局已经提前启动。
就在2009年的最后一天，嘉兴市当年最后一次国有土地使用权出让拍卖，勤俭路附近一块商住用地经过一轮激战，终以16629元/平方米的高价成交。作为沪杭磁悬浮的唯一中点停靠站点，浙江嘉兴原本平缓的房价，也即将向上海杭州靠齐。
浙江房地产龙头绿城地产仅在2009年10、11两月就通过招拍挂等方式，取得杭州、合肥、舟山、丽水、台州等多幅优质土地。至此，该公司土地储备总占地面积达2100余万平方米，据悉，绿城地产项目目前已经辐射整个华东二三线。
布局的背后，踏准了中央发展中小城市的规划步骤，而浙江已经规划5年内，除在杭州开展综合配套改革试点外，在嘉兴、义乌开展统筹城乡发展综合配套改革试点，在温州、台州开展民营经济创新发展综合配套改革试点，政策革新同样释放新的住房需求。
而这一趋势，同样也推高了二三线城市的地价。
作为县级市的昆山，已经在各项利好效益下，地价同样摸高。3月17日出让的4幅土地，竞拍延续了从年初开始的“溢价潮”，其中金茂投资发展有限公司以8400元/平米的楼面价获得昆山开发区地块，创下昆山地王，作为县级市的昆山，房价即将集体步入万元。
作为《中国城市地价状况2009》执笔者，中国土地勘测规划院地价研究所所长赵松告诉本报，在经济环境、基础设施发展、产业的聚集度上，二三线城市都不如一线城市，因此当务之急是防止这些地区地价“跟风”过快上涨。
“地价楼价跟风上涨，保障房体系又没有跟上的话，必然会对二三线城市的中低收入者造成较大影响。”易居中国分析师薛建雄对此认为。(新华网)
尽管两会传递出稳房价的信号，但两会后重点城市房价却普遍上涨，而北京的房价更是不断飙升，领涨全国。业内人士认为，与2007年那轮调控不同，此轮调控房价非但没有下跌，反而不断上涨，与当前整个宏观环境仍然较为宽松有关，最重要的原因还是钱太多，另外，背后的体制问题也是关键。如果房价继续快速上涨，不排除政府会有更严厉的措施出台。
重点城市房价普涨
经过了2月的“春寒”，3月的楼市开始回暖，特别是在两会后，不但成交量环比快速回升，成交价格更是普遍上涨。有报告显示，春节后，全国重点城市的成交量已经连续五周回升，而且两会后重点城市一手、二手房价普涨，其中，北京、杭州、上海等一线城市房价在2009年末基础上普涨20%。重点城市相对2009年1月1日的整体涨幅为39%，其中一线城市上升53%，二线城市上升23%。
：这不是传说:昆山房价破万
1上周楼市回暖势头明显，国泰君安的报告显示，上周一手房成交量环比快速回升，其中，北京、广州、深圳领涨。12城市成交量环比上升24%，其中一线城市环比大幅上升41%。8个城市成交均价同比上升52%，其中一线城市上升64%，二线城市同比上升36%。
值得注意的是，北京近期房价飙升，两会后半个月成交均价上涨了16%，重点区域房价涨幅更猛。特别是3月15日望京地王拍出后，周边二手房报价猛涨。北京中原三级市场研究部的数据显示，目前，望京地区的二手房报价在2.2―2.3万元/平米，比15日前上涨了15%。而受通州新城规划的影响，通州地区的二手房报价已达到1.7―1.8万元/平米，比两会前上涨了20%，地铁周边的二手房报价更是达到1.9―2万元/平米。
北京市统计局数据显示，前两个月，北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元/平方米，五环内新盘已开始突破2万元/平方米，而六环路外房价也首次破万元大关。
调控房价不降反升
尽管从去年底开始政府出台了一系列调控房价的措施，但是此轮调控并没有像2007年那轮调控效果明显，房价不但没有下跌，反而继续上涨。
北京大学房地产研究所所长陈国强接受证券时报记者采访时认为，与上一轮调控比，政府的经验更加丰富，政策的针对性更强，信贷、税收、土地、保障房建设等政策力度都是前所未有的，但仍未达到预期的效果，是多方面因素造成的。
陈国强认为，外部经济环境的影响很重要，在当前实体经济尚未真正回暖的情况下，财富最大化效应使更多的钱流向房地产市场。同时，货币政策虽然有所收紧，但仍较宽松，而2007、2008年整体宏观政策是很紧的。他认为，除了外部经济环境，信贷宽松、通胀预期加大、开发商资金充裕、对后市预期乐观等都是影响此轮房价上涨的因素。
关键是要加大供应量
陈国强认为，房价上涨背后的制度性因素是关键，如果土地出让方式不改进，住房保障体制不完善，财税体制不改变，其他政策对解决高房价无济于事。
中国房地产研究会副会长顾云昌也表示，2008年楼市的低迷，与世界经济危机的外部因素有很大关系，当时的整个经济是下行的。而现在是后危机时代，经济处在新的上升周期，世界环境不同，宏观经济不同，调控的方向也不同，因此，跟2008年是不同的情况。“房价的上涨是供求关系决定的，现在刚性需求仍很旺盛，但是土地供应不足，而且买房的钱很多。”顾云昌说，这背后存在体制性原因。
顾云昌还表示，目前最重要的问题是要加大供应量，而不只是调整结构，应该加大供给与调结构并举，同时抑制投资投机性行为，才能真正解决高房价的问题。
业内人士认为，北京等一线城市房价上涨过快，其原因是地王对房价尤其是二手房价的拉动作用、销量环比上升，可售量不足，开发商捂盘和采用饥饿式营销等销控手段、产业资本继续投资商品房。而现在购房者房价上涨预期已形成，供不应求局面已经加剧，房价未来一段时间仍有上涨压力，而一线城市房地产发展对二线城市楼市的带动作用已经显现。(证券时报)
昆山房价破万这不是传说
尽管昆山房价以年均16%的速度快速增长，但对于昆山的购房者来说，望着身旁上海高达2万/平米的房价，心中不由的生出些许欣慰。如果有一天，当你环顾昆山的楼盘时，突然冒出某楼盘售价“破万”，请您千万不要惊慌，这不是幻觉、不是炒作，这更不是一个传说。
经历了2009年33%的狂飙，昆山房产均价彻底“破六”，直逼七千。进入2010年之后，大环境层面国家宏观调控不断，小环境观望情绪浓厚。尽管如此，昆山房价依旧没有停住前进的步伐。当网络上已经开始炒作国家首轮调控失败时，开发商的御用文人们再次显示了笔杆子的力量，此时的昆山房价在供求失衡的市场现状下，涨价成为唯一的方向。当然，部分开发商的捂盘惜售依旧在继续，充足的流动资金让他们坐等房价上涨。一度被人淡忘的地王地块，从今年起逐步入市，“地王”效应正在显现。精装房顺应了房产发展的潮流，但有时候也难免会沦为炒作涨价的噱头。
上万的房价不再是一线城市的专利，因为昆山即将上演。在开发商欣喜若狂的背后，购房者依旧只能将怨愤发泄在网络，任志强曾说80后制造了网络民怨，但请问：现实中又如何才能发泄?“破万”楼盘的出现，会不会勾起其他开发商乐于狂欢的神经，会不会引爆新一轮的投机热潮，这些只能让时间回答。当民众还在为总理那句“一定行，不行也得行”的决心叫好时，却发现身边的一切仍然在照旧。总理没错，市场经济没错，合理涨价更没错，错就错在商人唯利是图的本性没有受到道德及法律的约束，错就错在地方政府依旧将开发商当成自己的座上宾而非普通百姓。调控一调再调，房价越调越涨，这似乎已经成为中国房产无法跳出的怪圈。中国房产未来在哪里?没人敢给予答案。
昆山即将破万的楼盘，只是个案，整体房价与万元门槛还有距离。这些万元楼盘都是定位高端，或是拥有绝佳的区位地段优势。就性价比而言，在昆山楼盘中就是佼佼者。这些楼盘主要集中在花桥、开发区两个区域，这两个区域是现今昆山房产市场上最热门的两个区域，房价增速较快，投资气氛浓厚。这些万元楼盘都将会在年内入市，将会挑战一般购房者的承受极限，是否会引起市场跟风涨价潮，还需市场检验。(365地产家居网)
涨价成石家庄楼市主旋律业内支招抑制房价
就备受舆论关注的房地产信贷问题，中国银监会有关负责人2010年3月26日表示，已对商业银行房地产信贷风险提出四大防控要求，包括禁止对囤地捂盘的地产商发放新增贷款，对78家退出地产的央企相关贷款项目不予授信等。
这位负责人还强调，此举旨在配合国务院整顿房地产市场秩序，查处房地产企业违规行为。
他证实，银监会已要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作，包括四个重点要求。
从省会的楼市来看，一直是地产企业在主导着这个市场或者说主导着房价。而地产企业决策者们的观点，也将直接引领市场的走向。此时，面对复杂的政策影响，听听决策者们的声音，恐怕比任何对市场的分析和猜想来得更直接。
如果说前期一系列关于拿地的，密集的地产调控政策只是个开始的话，那么最近国家终于从信贷方面有所动作，开始规范房地产业的另一个命门：信贷。作为业内人士是如何看待的呢?
规范是健康发展的前提
对于此次的信贷政策的调整，省会地产业内人士和决策者们大多有预期，普遍表示该政策对于省会这样的二、三线城市短期影响并不大。而规范信贷和提高信贷门槛包括国企、央企的退出，或将引发省会地产行业的再次洗牌。
中铁北京景旭房地产开发有限公司石家庄分公司(以下简称景旭地产)总经理关爱民认为，从自己的经验来看，任何政策的影响都会在一到二年之间，而市场总会围绕着自己的基本规律来运行。他表示：“作为我们来说，开发项目没有贷款，基本不受信贷政策的影响。”
卓达集团整体策划推广部的杨凤斌主任则认为，该政策有利于引导市场健康有序的发展，有利于良好的地产投资环境的营造。而对于诚信企业来说，应当是利好。河北金城房地产开发有限公司(以下简称金城地产)董事长金利华表示，土地和信贷政策的叠加效应有可能引发省会地产业界的重新洗牌。而开发果岭湾的河北盛泽房地产开发有限公司(盛泽地产)总裁邓智仁则表示，政策的影响要靠相关部门的执行力，否则也会流于形式。
价格趋势稳中有升
谈到石家庄的房市，业界普遍认为尚无或者泡沫的程度并不大。中铁景旭地产的关爱民认为，省会的房价与全国大城市相比并不高。而且随着对大城市地产政策调控的深入，二三线城市的地产将迎来空前的繁荣期，价格上涨是必然的。他认为在未来三年内，省会房价还将上浮。
河北金城地产的金利华也表示了相同的观点：与其他同等城市相比省会的房价并不高。如果没有“三年大变样”形成的大量供应，省会的房价会更高。按照他的观点，既便是房价不动，以目前通胀的水平，要保持原有利润，房价也要正常上涨。卓达集团的杨凤斌认为，目前省会楼市还算处在理性的范畴里，没有那么大的泡沫，未来省会房价会呈现稳中有升的发展趋势。
“外企”入驻促升房价
谈到房价，业内人士普遍认为全国性的大地产公司入驻省会，推高了房价。河北金城地产的金利华认为，大量的外来地产公司，比如恒大、万达还有未来的万科等地产公司的加入，一方面让省会住宅的品质有了提升，另一方面也推高了房价。景旭地产的关爱民则认为，由于大城市投资环境的吃紧，导致很多大的地产公司把未来投资的重点放在省会这样的二、三线城市，而房价也因为这些外来的房企的品牌效应而加速上涨，这种情况会伴随着未来省会的发展愈来愈明显。
平抑房价业内支招
在采访过程当中，就媒体和社会广泛关注的平抑房价问题，业内的决策者们也是仁者见仁，智者见智。景旭地产的关爱民就表示，征收物业持有税是平抑房价的有效办法，当买套住宅从赚钱到赔钱时，需求自然会大大降低。盛泽地产的邓智仁先生也认为，供求关系是价格的杠杆，平衡供求关系才能平抑房价，政策的影响更多的是看执行力如何。
而金城地产的金利华则认为，现行的土地出让制度是高房价的主要推手。据他测算，最近的“地王”楼面地价达到了4600元/平方米，按照行业通常的利润水平，该地块的住宅要卖到9000元/平方米以上。因此，控制土地成本才是平抑房价的根本。
不过，被采访者均表示，自己的定价会尊重市场的需求，还没有主动降价的想法。毕竟追逐最大利润是资本的天性。而建立保障住宅和商品住宅两个体系，恐怕才能让“居者有其屋”的理想变得实实在在。而对于大多数的“夹心层”来说，房价高的现实恐怕还得继续。(来源：石家庄新闻网作者：刘铮)
观点争锋：
叶檀：楼市2011年崩盘一说不靠谱
网上流传“房地产崩盘时间表”，显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇为相似。按照这份时间表，中国房地产2011年就该崩盘。
中日房地产看着挺相似，本质也有一定的接近之处，如资产泡沫化推动房地产价格节节上升，房地产成为信贷过程中最重要的抵押品，因此房地产与信用体系、与实体经济血肉相联。目前的中国房地产市场与崩溃前的日本房地产市场相比，无论从租售比、还是房价收入比，都能证明房地产主要成为投资品种，而不是消费品种，因此房地产价格才能脱离收入的约束，扶摇直上。因为大多数人把房地产视作对抗通货膨胀的有力武器，而房地产作为投资品，成为财富重新分配的主要工具之一。所有的投资者都相信，房地产价格不会下跌，是最有保障的投资品种。
但是，中日房地产市场有根本不同，原因是两国的汇率政策与宏观经济政策有本质不同。
从理论上说，人民币并非自由兑换货币，因此人民币汇率一直在窄幅区间内浮动，全球金融危机后再度与美元直接挂钩，无论国际压力如何，中国岿然不动。这就使得人民币汇率升值导致的资产泡沫不至于在全球一枝独秀。
货币泡沫吹大全球房地产泡沫，如果泡沫崩溃，没有多少地方能够逃过劫难。
从今年2月份的数据看，东亚一线大都市的楼价仍在不断膨胀。新加坡私宅的价格一般都在1000新元/平方尺(约人民币53000元/平方米)，首尔的一套90平方米的普通住房大约4亿到5亿韩元左右(约人民币3万元/平方米)。中国国内一线城市豪宅泡沫更明显，目前，北京、上海一些豪宅已达到每平方米10多万元的天价。目前，东京中心区域楼价在人民币6.1万元/平方米左右，还没有达到其泡沫经济破灭之前的最高价格12万元/平方米。
中国房地产泡沫威胁大，并不是因为绝对价格最高，而是房价收入比过高，说明保障住房不足，而房地产市场成为少数富者的财富增值游戏。受此诱惑，中等收入阶层搜索箱底每一分钱投入到房地产狂欢中。中国尚未完成工业化与城市化进程，一旦崩溃，对于社会的影响将大于日本、韩国等国。目前全球逐渐协同退出宽松的货币政策，如果中国房地产市场崩溃，全球经济明年必然二次探底。这是小概率事件。
：楼市不会崩盘房价也不会大跌
2中国不会重蹈日本的覆辙，通过人民币贬值和升值制造泡沫或挤破泡沫。1985年9月，美、德、法、英、日五国财长和央行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调。从签约时的1美元兑250日元到1987年，最低到达1美元兑120日元，不到三年的时间里，美元兑日元贬值达50%。为保护企业，日本央行将贴现率由5%下调至2.5%，导致日元价格扭曲。1987年2月，美国又号召7国财长在法国巴黎卢浮宫召开会议，达成了制止美元进一步贬值的谅解，被称为卢浮宫协议。此后日元发生了一定幅度的贬值，日本央行又多次调整贴现率至6%的水平。
日元升值预期，与政府人为抑制低率保护企业的做法，使得日本成为泡沫之国，房地产飙升，日经指数狂涨。日元价格的扭曲，使日本经济处于长期低迷状态。
中国政府绝不会轻易放任人民币汇率大幅升值，去年已通过融资与再融资撇去股市泡沫，要求保障型与中小套型普通商品房供地占土地供应的70%，力图以保障房解除房地产泡沫危机。以中国目前拥有的外汇储备与外汇政策，以及房地产市场的演变，房地产2011年崩溃说不靠谱。(大洋网-广州日报：叶檀)
房市不会崩盘、房价也不会大跌
最近，网上流传“房地产崩盘时间表”，该表把中国和日本的房地产发展情况进行了对比，日本情况是：1985年日元升值、1986年资金流向房地产、1987年房价飙升三倍、1988年房价下跌地王拉升房价、1991年房价再次下跌房地产崩盘;中国的情况是：2005年人民币升值、2006年资金流向房地产、2007年房价飙升三倍、2008年房价下跌地王拉升房价。因此得出结论：明年中国房地产可能崩盘。这种类比，逻辑上真还讲得通，但中日当期国情不一样，中国房地产不可能崩盘，甚至于房价大跌都不可能。
当前房市在一些地方确实出现了严重的泡沫，但究其根本还是需求旺盛所致。
3月份第4周，北京市新上市的11个项目，价格继续全面上涨，米均达到25954元，比今年1月份的19110元上涨上35.81%，比去年1月份的10488元上涨了147.38%，而北京市城镇居民人均可支配收入，从2005年的17653元增长到2009年的26738元，4年仅上涨51.46%。按照去年收入水平，以每户3口之家计算，买一套90平方米普通商品房，不吃不喝需要29年，而世界通常情况是5年之内。北京商品房价格已经高得离谱了。
除了北京，上海、广州、深圳、天津、南京等城市，房价也暴涨，其离谱程度与北京不相上下。但是，国家统计局统计结果说明，去年全国70个大中城市房城市屋销售价格仅上涨1.5%，价涨得并不算高高。相关数据显示，2009年全国商品房售出93713平方米，销售收入43995亿，根据这个数字可以推得去年全国商品房米均价格4695元，考虑到商品住宅价格高一点、经济适用房价格低一些因素影响，住宅价格大致应该也是这个数。而去年城镇居民人均可支配收入为17175元，三口之家一年的收入为51525元，购买90平方米住房大概需要这个家庭8.2年的收入。这个数字与5年左右相比虽然偏高，但不能说高得很离谱。
就是说，房价暴涨主要表现在一线城市、特大型中心城市。我国的国情与日本不具有可比性，改革开放31年来，在一部分人先富起来政策的引导下，13亿人口中大概有几百万家庭率先成为百万富翁、千万富翁、亿万富翁，这个庞大的群体将首先在诸如北京等一线城市置业、购房，一线城市房地产市场面临巨大的需求压力，供给增加远远跟不上需求扩张，房价哪有不涨的道理。由于房价始终呈涨势，再加上相关政策没有跟上，投机非常猖獗，投机需求加剧了供需缺口。还有就是大量独生子女的“80后”开始组建家庭，他们背后还有双方父母经济支持，计算他们的购买力不能仅仅以他们年收入作为参考标准，是三个家庭购买一套住房，29年分摊到三个家庭为9.7年，这和全国的8.2年数字大致吻合。
也就是说，从全国一般情况看，房市确实有了泡沫，房价确实偏高，但这个泡沫决不至于涨到崩盘的程度，并且有着巨大的市场需求支撑，还有中国计划生育政策、中国传统文化促成的三口之家财力支撑。我国房市不但不会崩盘，价格大跌的情况都很难发生。
中国房价与经济绑得太紧。对于我们这样处于社会主义初级阶段的大国，每年还需要消化1000多万新增就业人口，保持较高的发展速度不仅可能、而且必须，房地产既是民生所需，也是经济支柱，牵涉到60多个产业，20%左右的投资规模需要依赖房地产提供，房地产财税收入占到一些政府财政收入总量的三分之一、甚至更多。尤其是金融机构大量贷款进入房地产领域，如果房价下跌，中国“次贷危机”必将发生，作为经济命脉的金融发生问题，后果将是灾难性的。中国老百姓不愿意看到这种结局，中央政府更不愿、也不能看到这种结局。
中国政府是有坚强执政能力的，完全有能力控制房价大跌，我们有这个制度优势。前不久发生的央企“地王”事件，中央高度重视，结果国资委迅速决策，78家央企在15日内必须退出房地产领域，这是坚强执政能力的典型表现，日本等资本主义国家有这个能力吗?党中央、国务院只要锁定房市、房市问题就将平稳落地。
目前，中央政府的各项调控政策正在陆续出台到位。一是投机性需求已经受到明显抑制，二是保障性住房建设速度加快，三是平抑土地价格的政策措施开始出台，四是土地供应提速，所有这些措施皆在增大商品房供给、减少商品房市场需求，从而缓解供需失衡的矛盾，最终达到平抑房价的目的。
房价涨是人民群众生活水平提高的必然现象，增长幅度过大也是改革开放过程中迅速发展的中国难以避免的现象，但房价如此暴涨确实也不应该，反映我们应对新问题能力尚需提高。然而，房价大跌不得，更不能“崩盘”，人民福祉、国家发展、民族复兴是头等大事，经济更经不起“折腾”。逐步抑制上涨势头，漫漫实现回调，这是上上策。房市不正常，是发展中的问题，是国家经济生活转轨中的问题，经过若干年的努力，我们会找到一条与中国国情相当的房市制度安排，中国的房价会连同人民群众收入水平一样，最终实现与世界%B |
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